Αρχική Ειδικά Θέματα Καταγγελία μίσθωσης για ιδιόχρηση

Καταγγελία μίσθωσης για ιδιόχρηση

Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 και 2α του Ν. 4242/2014, «Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο»

- Κατά συνέπεια, Επαγγελματική Μίσθωση συναφθείσα πριν την έναρξη ισχύος του νόμου διέπεται από τις διατάξεις του ΠΔ 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε κατά το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014. 

- Αναφορικά με τη διάρκεια της Μίσθωσης, εξακολουθεί να υπάγεται στη νόμιμη ελάχιστη διάρκεια των δώδεκα (12) ετών, ακόμη κι αν έχει συμφωνηθεί διάρκεια μίσθωσης για βραχύτερο χρονικό διάστημα [εκ του νόμου μετατροπή σε μίσθωση 12ετούς διάρκειας], η οποία δύναται να λυθεί και προ της συμπλήρωσης δωδεκαετίας με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. 

Εν συνεχεία, αναφορικά με τη δυνατότητα του Εκμισθωτή όπως καταγγείλει την Επαγγελματική Μίσθωση, λόγω πώλησης – εκποίησης του μίσθιου – ακινήτου, αναφέρουμε τα εξής. 

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 614 και 615 του Αστικού Κώδικα ορίζονται τα εξής: 

Άρθρο 614. – Εκποίηση του μισθίου. Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο.

Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει. 

Άρθρο 615. – Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή, ο νέος κτήτορας θα έχει το δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. 

Σε περίπτωση που ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση. 

Σύμφωνα, άλλωστε, με την Ελληνική Νομολογία (ΑΠ1484/2014, ΑΠ 999/2014), η ως άνω ρύθμιση του κοινού δικαίου δεν ισχύει στις Εμπορικές/Επαγγελματικές Μισθώσεις, ως προς την τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου κατά τη διάρκεια αυτής.

Στην περίπτωση αυτή η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα – ιδιοκτήτη χωρεί εκ του νόμου και μάλιστα χωρίς τις διατυπώσεις των άρθρων 614 και 615 Α.Κ., έτσι ώστε ο νέος κτήτορας να υπεισέρχεται, από το νόμο, στη μισθωτική σχέση απεριόριστα και αποκτά για λογαριασμό του τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχός του εκμισθωτής. Προκειμένου να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στα δικαιώματα και υποχρεώσεις του παλαιού αναφορικά με την εμπορική/επαγγελματική μίσθωση πρέπει να επέλθει μεταβίβαση του μισθίου ακινήτου για νόμιμη αιτία και μεταγραφή της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας.

Από και δια της μεταγραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου, ο προηγούμενος εκμισθωτής δεν νομιμοποιείται ούτε να καταγγείλει τη μίσθωση, για οποιοδήποτε λόγο, ούτε να ζητήσει με αγωγή του την απόδοση του μισθίου, αφού το σχετικό δικαίωμα ανήκει στο νέο κτήτορα. Στην περίπτωση, επομένως, που ο Εκμισθωτής επιλέξει να καταγγείλει την υφιστάμενη Επαγγελματική Μίσθωση λόγω επικείμενης πώλησης του μισθίου και να απαιτήσει την παράδοση του ακινήτου από το Μισθωτή, υφίσταται ευθεία παραβίαση συμβατικού όρου, η οποία δίνει το δικαίωμα στο Μισθωτή να προχωρήσει σε καταγγελία της Μίσθωσης από τη μεριά του, αξιώνοντας αποζημίωση λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης. 

Αναφορικά με τη δυνατότητα ενός νέου κτήτορα – ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη Μίσθωση για ιδιόχρηση, παρατίθενται τα εξής. 

Η Επαγγελματική Μίσθωση, ως συναφθείσα πριν την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014 υπάγεται και ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995, το οποίο τροποποιήθηκε δυνάμει του άρθρου 13 του ν. 4242/28.02.2014. Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 και 2α του Ν. 4242/2014, «Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο»

Σύμφωνα με το άρθρο 16 του ΠΔ 34/1995, όπως τροποποιήθηκε δυνάμει του α. 13 ν. 4242/2014, «1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες [ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περ. α’ έως γ’ ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση). 2. Παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για το λόγο αυτό επιτρέπεται. 3. Προϋπόθεση της καταγγελίας είναι η πρόθεση και η δυνατότητα ιδιόχρησης, καθώς και η άσκηση επί τριάντα μήνες του επαγγέλματος του εμπόρου ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν». 

Εν προκειμένω, εφόσον πρόκειται για Επαγγελματική Μίσθωση, ο Εκμισθωτής (είτε ο υφιστάμενος είτε ο νέος ως νέος κτήτορας/ιδιοκτήτης που υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ως Εκμισθωτής) μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν εννέα (9) μήνες από την έναρξη της μίσθωσης.

  Το ζήτημα της συμπλήρωσης του απαιτούμενου χρόνου από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση μεταβίβασης – πώλησης του ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έχει λυθεί νομολογιακά ως εξής: Για τη συμπλήρωση του απαιτούμενου χρόνου από την έναρξη της μίσθωσης, ως προϋπόθεση για τη νομιμοποίηση του εκμισθωτή στην άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας λόγω ιδιόχρησης, αρκεί η παρέλευση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης και σε κάθε περίπτωση του νομίμου χρόνου (εν προκειμένω, μετά και τις τροποποιήσεις του νόμου των εννέα μηνών) από την έναρξη της μίσθωσης μέχρι το χρόνο της καταγγελίας, χωρίς να απαιτείται ο χρόνος αυτός να συμπληρωθεί στο πρόσωπο του νέου εκμισθωτή, ο οποίος υπεισέρχεται στη μίσθωση, αφού μετά την υπεισέλευση δεν δημιουργείται νέα σύμβαση, αλλά συνεχίζεται η παλαιά με τους όρους και τις προϋποθέσεις που ίσχυαν μέχρι τότε και προσμετρείται ο διαδραμών πριν τη μεταβίβαση χρόνος. 

Το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης για ιδιόχρηση ασκείται αποκλειστικά από τον Εκμισθωτή του ακινήτου και η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και ο τρόπος αποκτήσεως της ιδιότητας αυτής πρέπει να εκτίθενται στο δικόγραφο της αγωγής που θα ασκηθεί, προκειμένου να μην απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας.

Απαραίτητες προϋποθέσεις για την έγκυρη καταγγελία λόγω ιδιόχρησης είναι η ύπαρξη πρόθεσης και δυνατότητας του καταγγέλλοντος να ιδιοχρησιμοποιήσει το μίσθιο και η επί τριάντα (30) τουλάχιστον μήνες πριν από αυτήν άσκηση εμπορικού επαγγέλματος ή εμπορικών πράξεων. 

Η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση είναι ανίσχυρη, αν κατά το χρόνο της εκείνος που καταγγέλλει είναι κύριος ολικά και άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, το οποίο είναι ελεύθερο ή ιδιο χρησιμοποιείται και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία ασκήθηκε η καταγγελία ή μέσα στο τελευταίο πριν από την καταγγελία έτος έχει εκμισθώσει τέτοιο ακίνητο. 

Στην καταγγελία της μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης, ο Εκμισθωτής οφείλει στο Μισθώτη ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών. Με αίτηση του Μισθωτή, το Δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μισθώματα. Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να καταβάλει την αποζημίωση αυτή πριν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο Μισθωτής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την απόδοση.

Η αποζημίωση στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την απόδοσή του, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από το μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια χρήση. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα.

 

Ημερομηνία δημοσίευσης: 13/4/2017