Αρχική Ειδικά Θέματα Ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας – θέματα που σχετίζονται με τον υπολογισμό του

Ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας – θέματα που σχετίζονται με τον υπολογισμό του

Η επιβολή Φόρου στην Ακίνητη Περιουσία (ΦΑΠ)  εισήχθη με  τους νόμους 3842/2010 και 3986/2011. Ο πρώτος νόμος προέβλεπε επιβολή φόρου επί ακίνητης περιουσίας φορολογητέας αξίας άνω των 400.000,00 ευρώ, ενώ με το δεύτερο νόμο η αξία αυτή μειώθηκε ήδη στα 200.000,00 ευρώ.

Ειδικότερα, τα σχετικά κλιμάκια ποσών και οι αντίστοιχοι φορολογικοί συντελεστές του κατ’  άρθρο 36 παρ.2 Ν.3842/2010 έχουν ως εξής:

Κλιμάκιο      Φορ.Συντελεστής      Ποσό φόρου          Σύνολο                          Σύνολο φόρου

                       κατά κλιμάκιο          κατά κλιμάκιο    Φορολογητέας Αξίας

400.000,00                  0                          0                 400.000,00                       0

100.000,00                  0,1%              100,00                   500.000,00                      100,00

100.000,00                  0,3%              300,00                   600.000,00                      400,00

100.000,00                  0,6%              600,00                   700.000,00                   1.000,00

100.000,00                  0,9%              900,00                   800.000,00                   1.900,00

Υπερβάλλον                1%

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με το άρθρο 36 παρ. 3 Ν.3842/2010, οριζόταν ότι ειδικά για τα έτη 2010, 2011 και 2012 σε φορολογητέα αξία περιουσίας μεγαλύτερη των 5.000.000,00 ευρώ, ο συντελεστής φορολόγησης ορίζεται σε ποσοστό 2%, για την αξία άνω των 5.000.000,00 ευρώ.

Με το άρθρο 33 του Ν.3986/2011 (Μέτρα Μεσοπρόθεσμου), τα κλιμάκια και οι φορολογικοί συντελεστές της  ως άνω παρ. 2 άρθ.36 Ν.3842/2010 αντικαταστάθηκε ως εξής, των σχετικών μεταβολών ισχυουσών από 01.01.2011:

Κλιμάκιο      Φορ.Συντελεστής      Ποσό φόρου          Σύνολο                          Σύνολο φόρου

                   κατά κλιμάκιο          κατά κλιμάκιο    Φορολογητέας Αξίας

200.000,00                  0                          0                  200.000,00                         0

300.000,00                  0,2%              600,00                   500.000,00                      600,00

100.000,00                  0,3%              300,00                   600.000,00                      900,00

100.000,00                  0,6%              600,00                   700.000,00                   1.500,00

100.000,00                  0,9%              900,00                   800.000,00                   2.400,00

Υπερβάλλον                1%

Ο βασικός νόμος περί ΦΑΠ, 3842/2010 (άρθρα 27-50) προβλέπει και αρκετές εξαιρέσεις από την επιβολή του.

Επίσης, περιλαμβάνει τον τρόπο υπολογισμού του ΦΑΠ και τη διαδικασία επιβολής του (διαφορετική για τα νομικά πρόσωπα, τα οποία υποβάλουν  ειδική δήλωση και άλλη για τα φυσικά πρόσωπα, για τα οποία ο ΦΑΠ υπολογίζεται βάσει των δηλώσεων Ε9 και των τροποποιητικών αυτών,  που έχουν κατά καιρούς υποβάλει).

Ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας των ακινήτων στηρίζεται μεν στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, εφόσον αυτό βρίσκεται σε περιοχή που έχει ενταχθεί στο σύστημα αυτό, αλλά με πολλούς και διαφορετικούς συντελεστές, οι οποίοι επαυξάνουν ( π.χ εγγύτητα σε θάλασσα, πολλαπλή πρόσοψη, εγγύτητα σε κεντρική οδό)  ή μειώνουν (πολλοί συνιδιοκτήτες, παλαιότητα, «τυφλό» ακίνητο κλπ), αναλόγως την αξία του. Για δε τις περιοχές που βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών, εφαρμόζεται η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων (αξία μεταβιβάσεως όμορων και ομοειδών ακινήτων κλπ).

Πρόσφατα εξεδόθη η υπ’  αρ. 1225/24.12.2012 ΠΟΛ του Υπουργού Οικονομικών, η οποία  προβλέπει τρόπους διόρθωσης των σημειωμάτων ΦΑΠ φυσικών προσώπων  που θα παραλαμβάνουν οι φορολογούμενοι, σε περίπτωση λαθών και ανακριβειών που οφείλονται είτε σε λάθος της βάσης δεδομένων του Υπουργείου Οικονομικών (εσφαλμένος υπολογισμός ΦΑΠ), είτε σε λάθος και του ίδιου του φορολογουμένου (μη ορθή περιγραφή των ακινήτων στις δηλώσεις Ε9 ή ΦΑΠ).

Για το λόγο αυτό, σε κάθε περίπτωση πρέπει να ελέγχεται  από τον φορολογούμενο η ορθότητα του σημειώματος ΦΑΠ, ήτοι εν πρώτοις να διαπιστώνεται η ακριβής μεταφορά των στοιχείων των ακινήτων  όπως τα  έχει αποτυπώσει στις δηλώσεις Ε9 που έχει υποβάλει  (τοποθεσία ακινήτου, οδοί, προσόψεις, είδος ακινήτου, είδος δικαιώματος που έχει επ’  αυτού, ποσοστό κυριότητας, παλαιότητα κτίσματος, ειδικές συνθήκες, κλπ) στο σημείωμα ΦΑΠ και στη συνέχεια να ελέγχεται ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας και του φόρου ΦΑΠ που προκύπτει βάσει αυτής.

Εάν υπάρχουν ανακρίβειες ή σφάλματα ως προς τον υπολογισμό με βάση την αντικειμενική αξία, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αιτηθεί τη διόρθωσή τους ενώπιον του αρμοδίου Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ, που είναι αυτός από τον οποίο εκδόθηκε το εκκαθαριστικό σημείωμα – δήλωση ΦΑΠ του οικείου έτους . Οι διορθώσεις που πραγματοποιούνται μέχρι την τελευταία εργάσιμη, για τις δημόσιες υπηρεσίες, ημέρα του δεύτερου μήνα από την ημερομηνία έκδοσης της δήλωσης-εκκαθαριστικού σημειώματος ΦΑΠ, θεωρούνται ότι πραγματοποιήθηκαν λόγω υπαιτιότητας της υπηρεσίας και εκκαθαρίζονται εκ νέου ως τέτοιες, χωρίς την επιβολή πρόσθετων φόρων ή προστίμων.

Πέραν των ανωτέρω προβλημάτων στα σημειώματα ΦΑΠ, που αναμένεται να απασχολήσουν πολλούς φορολογούμενους, ένα άλλο ζήτημα που τίθεται έντονα, λόγω και των ειδικών συνθηκών που επικρατούν στην αγορά των ακινήτων και που επηρεάζουν την εμπορική τους αξία, με αποτέλεσμα να παρατηρείται ολοένα και περισσότερο πτωτική τάση, είναι το κατά πόσο η μείωση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου, κάτω της αντικειμενικής, μπορεί να  στοιχειοθετήσει λόγο διόρθωσης του σημειώματος  ΦΑΠ, εφόσον τα στοιχεία των ακινήτων που έχουν δηλωθεί είναι ορθά, καθώς και ο υπολογισμός που έγινε από τη βάση δεδομένων του Υπουργείου Οικονομικών, βάσει αυτών.

Από τα ανωτέρω αναφερόμενα, προκύπτει ότι εκ πρώτης όψεως η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι αρνητική. Βέβαια, τελείως διαφορετική τυγχάνει η αντιμετώπιση στην περίπτωση ακινήτου που κείται σε περιοχή εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών, οπότε η εκτίμηση της Δ.Ο.Υ, που γίνεται επί τη βάσει συγκριτικών στοιχείων σαφώς είναι δεκτική αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο φορολογούμενο.

Μια διαδικασία που μπορεί να τύχει εφαρμογής εν προκειμένω, αν και  απαιτεί παραδοχή από το Δικαστήριο  εφαρμογής νόμου κατ’ αναλογία, είναι αυτή της παρ. 6 του άρθρου 41 Ν.1249/1982, περί αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ακινήτων. Εκεί αναφέρεται ότι:

«Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτων με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου , δωρεάς, γονικής παροχής ή προίκας, ο φορολογούμενος αναγράφει στην οικεία φορολογική δήλωση την κατά τις παραγράφους 1 και 2 του παρόντος άρθρου οριζόμενη αξία τους (σ.σ με βάση τις αντικειμενικές αξίες), με βάση την οποία βεβαιώνεται ο φόρος που αναλογεί. Αν ο υπόχρεος σε φόρο θεωρεί την προκαθορισμένη αξία μεγαλύτερη από την αγοραία έχει το δικαίωμα, μέσα σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την υποβολή της δήλωσής του, να ζητήσει με προσφυγή τον προσδιορισμό της αξίας, από το αρμόδιο Διοικητικό Πρωτοδικείο…….

Εφόσον το διοικητικό δικαστήριο προσδιορίσει αξία του ακινήτου μεγαλύτερη από την προκαθορισμένη, επιβάλλεται εκτός από τον κύριο φόρο, την πληρωμή του οποίου θα διέφευγε ο υπόχρεος, και πρόσθετος φόρος, ίσος με ποσοστό εξήντα τοις εκατό (60%) της διαφοράς του φόρου.

Σε περίπτωση που δεν αμφισβητηθεί η προκαθορισμένη αξία, ο Οικονομικός Έφορος ελέγχει την ακρίβεια των δηλώσεων μόνον όσον αφορά τα προσδιοριστικά στοιχεία των ακινήτων σύμφωνα με τα οποία διαμορφώνεται η αξία τους. Αν διαπιστωθεί ανακρίβεια  των στοιχείων τούτων, εκδίδεται πράξη με την οποία καταλογίζεται ο φόρος, την πληρωμή του οποίου θα διέφευγε ο υπόχρεος με την ανακρίβεια καθώς και ο πρόσθετος φόρος ίσος με ποσοστό διακόσια σαράντα τοις εκατό (240%) της διαφοράς του φόρου.

…………..»

Όπως γίνεται κατανοητό, η ανωτέρω διαδικασία θεσπίστηκε εν έτει 1982, όταν δηλαδή δεν είχε επιβληθεί ακόμη Φόρος Ακίνητης Περιουσίας ή κάποιος ανάλογος φόρος, και αναφέρεται ρητά στην περίπτωση της μεταβιβάσεως ακινήτου, είτε με αντάλλαγμα είτε και αιτία θανάτου, δωρεάς και γονικής παροχής.

Πλην όμως, το άρθρο 31 παρ. 1 του Ν.3842/2010 περί ΦΑΠ, κάνει ρητή αναφορά στο άνω άρθρο 41 του Ν. 1249/1982, με αποτέλεσμα να δημιουργεί «πρόσφορο» έδαφος για την κατ’ επίκληση εφαρμογή της άνω διαδικασίας αμφισβήτησης της φορολογητέας αξίας, όταν η αγοραία –εμπορική είναι κατώτερη της προκαθορισμένης-αντικειμενικής, κατ’  αναλογία  και στον ΦΑΠ.

Από έρευνα στη νομολογία προκύπτει ότι πράγματι έχει εκδοθεί στο παρελθόν σχετική απόφαση Διοικητικού Δικαστηρίου που βοηθά προς αυτή την κατεύθυνση. Η απόφαση αυτή δέχθηκε αναλογική εφαρμογή σε περίπτωση ΦΜΑΠ-Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας- και έκανε εν μέρει δεκτό το αίτημα του προσφεύγοντος για μείωση της φορολογητέας αξίας κάτω της αντικειμενικής. Όμως, η προσέγγιση αυτή του δικαστηρίου προσκρούει στην γενική αρχή περί στενής ερμηνείας των φορολογικών διατάξεων.

Ημερομηνία δημοσίευσης: 13/01/2013